Az ingatlanpiaci változásokat a piac ritkán azonnali eseményekre reagálva árazza be. Sokkal inkább a gazdasági környezet alakulása, a finanszírozási feltételek, a beruházási aktivitás és a kínálat alkalmazkodóképessége határozza meg az árakat. Éppen ezért a valódi kérdés ma nem az, hogy általános drágulás következik-e, hanem az, hogy milyen irányban és milyen mértékben differenciálódik a piac.
– A lakáspiacon ma nem egységes áremelkedés zajlik, hanem egy egyre erősebb szétválás. Egyes ingatlanok felértékelődnek, míg mások relatív értékvesztést szenvednek el – fogalmaz Dr. Sziszák György, ingatlanpiaci szakértő.
Nem árrobbanás, hanem minőségi szelekció jön
– A következő időszak egyik legfontosabb jellemzője a szelekció lehet. A jó lokációjú, korszerű, energiahatékony és jól megtervezett ingatlanok értéke várhatóan tovább növekszik. Ezzel szemben a gyenge minőségű, rossz energetikai állapotú vagy kedvezőtlen elhelyezkedésű lakások egyre inkább lemaradhatnak. Ez a folyamat nem a jövő kérdése, hanem már jelenleg is megfigyelhető tendencia, amely a következő években várhatóan tovább erősödik – részletezte a HázGuru közösségi oldal tulajdonosa.
A kínálat továbbra sem tud lépést tartani
– A hazai lakáspiac egyik legfontosabb sajátossága, hogy a kínálat lassabban reagál mint a kereslet. Amennyiben a gazdasági környezet stabilizálódik, és a finanszírozás elérhető marad, a kereslet viszonylag gyorsan élénkülhet. Új lakásokat azonban nem lehet rövid idő alatt nagy számban piacra hozni, különösen az újépítésű szegmensben. Ez a strukturális lassúság önmagában is árfelhajtó tényező – hangsúlyozta az ingatlan fejlesztő.
Az új építésű lakások külön pályára kerülhetnek
Az egyik legfontosabb, még alulértékelt tendencia, hogy az új építésű és a használt lakások ára eltérő ütemben változhat. Amennyiben a kivitelezési költségek emelkednek, miközben a finanszírozási környezet javul, az új lakások ára gyorsabban nőhet.
Ebben az esetben nem egységes drágulásról, hanem a piaci szegmensek közötti újraárazódásról beszélhetünk – egy olyan folyamatról, amelynek jelei már most is láthatók.
A családi házak piacán jöhet a legnagyobb különbség
– A következő időszak egyik legérdekesebb átrendeződése a családi házak piacán várható. Különösen felértékelődhetnek azok az ingatlanok, amelyek jó adottságokkal rendelkeznek, és gazdaságosan korszerűsíthetők. A „jó telek + stabil szerkezet + felújíthatóság” kombináció egyre inkább önálló értékkategóriává válik. Ezzel párhuzamosan a rossz energetikai állapotú, magas fenntartási költségű ingatlanok egyre nagyobb nyomás alá kerülhetnek mind az ár, mind az értékesíthetőség szempontjából – mondta a szakember.
A regionális központok felértékelődhetnek
Bár a főváros továbbra is meghatározó szereplő marad, egyre nagyobb figyelem irányul a megyeszékhelyekre és regionális központokra. Azok a városok, ahol egyszerre van jelen a munkahely, az infrastruktúra, az oktatás és a szolgáltatási háttér, a következő évek egyik legfontosabb növekedési területévé válhatnak. Ezek a piacok jelenleg sok esetben még alulértékeltek, ami további potenciált hordoz magában.
Mi mozgatja valójában a piacot?
A lakáspiac alakulását a következő időszakban elsősorban négy tényező befolyásolja:
a kamatkörnyezet, a finanszírozás elérhetősége, a beruházási aktivitás, valamint az építőipari költségek alakulása.
Ezek együttes hatása határozza meg, merre mozdulnak az árak, és mely szegmensek kerülnek előnybe.
Nem az a kérdés, hogy drágulnak-e a lakások
A szakértő szerint a legfontosabb szemléletváltás az, hogy nem általános drágulásról érdemes beszélni.
– A valódi kérdés ma már nem az, hogy emelkednek-e az árak, hanem az, hogy melyik típusú ingatlanok drágulnak, és melyek maradnak le. A piac látványosan két részre válik – hangsúlyozta Dr. Sziszák György.
Az ingatlanpiac tehát nem egységesen mozog, hanem egyre inkább differenciálódik. És könnyen lehet, hogy a következő évek legfontosabb története nem az árak általános iránya lesz, hanem az, hogy milyen mértékben nyílik szét a különbség a jó és a gyenge minőségű ingatlanok között.
Sárréti Anita
